江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

關(guān)于業(yè)主委員會換屆選舉工作指引

一、倡議業(yè)主委員會換屆選舉

（一）業(yè)主委員會換屆選舉條件

業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)和監(jiān)督，組織換屆選舉工作。

（二）倡議

業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置內(nèi)貼出《關(guān)于業(yè)主委員會換屆選舉的倡議》，告知全體業(yè)主關(guān)于籌備業(yè)主委員會換屆選舉的有關(guān)事宜。《關(guān)于業(yè)主委員會換屆選舉的倡議》應(yīng)在小區(qū)內(nèi)公示不少于7日。

二、推選新一屆業(yè)主委員會委員候選人

（一）發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦的通知

業(yè)主委員會發(fā)出《關(guān)于自薦（推薦）業(yè)主委員會委員候選人的通知》，向全體業(yè)主征集業(yè)主委員會候選人以及相關(guān)意見。

業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)是具備以下條件的業(yè)主：

1.具有完全民事行為能力；

2.遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；

3.遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為；

4.本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

5.《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的其他條件。

（二）業(yè)主委員會候選人的申請

在自薦（推薦）有效期內(nèi)，符合候選人資格條件的業(yè)主填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，或者提供《業(yè)主委員會委員候選人推薦表》和《業(yè)主代表（業(yè)主委員會候選人）承諾書》，連同本人身份證原件（核對原件后退還）、復(fù)印件和房產(chǎn)證明原件（核對原件后退還）、復(fù)印件一起交給業(yè)主委員會。

（三）確定業(yè)主委員會委員候選人

業(yè)主委員會在自薦（推薦）有效期滿后對收集到的名單和資料進(jìn)行整理核實(shí)，確定候選人名單。業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)少于業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會委員人數(shù)的，由業(yè)主委員會繼續(xù)組織業(yè)主推薦。 

三、業(yè)主大會會議的召開

（一）發(fā)出召開業(yè)主大會會議通知

業(yè)主委員會將整理核實(shí)過的新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單、簡歷表和《關(guān)于召開業(yè)主大會的通知》在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

同時，籌備組將《關(guān)于召開業(yè)主大會的通知》在業(yè)主大會會議召開15日前以下列方式之一送達(dá)業(yè)主：

1.當(dāng)面遞交書面通知；

2.將書面通知放入業(yè)主信箱或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi)；

3.郵寄書面通知；

4.其他法定方式。

在公示期內(nèi)，業(yè)主對候選人資格有異議的，可向業(yè)主委員會提出，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。新一屆業(yè)主委員會委員候選人存在不符合業(yè)主委員會委員條件情形的，由業(yè)主委員會取消其新一屆業(yè)主委員會委員候選人資格。因取消業(yè)主委員會委員候選人資格造成候選人人數(shù)少于業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會委員人數(shù)的，由業(yè)主委員會繼續(xù)組織業(yè)主推薦。

候選人名單公示確定后，業(yè)主委員會及時告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并印刷好《選舉業(yè)主委員會委員選票》。

（二）召開業(yè)主大會會議

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開，但采用的表決方式必須與《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定相一致。

業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)場公布表決結(jié)果，并填寫《       小區(qū)業(yè)主委員會選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書》，同時將表決結(jié)果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于7日。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織計(jì)票的當(dāng)天填寫《       小區(qū)業(yè)主委員會選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書》，并將統(tǒng)計(jì)的表決結(jié)果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于30日。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見方式的，如果回收的選票未達(dá)到規(guī)定票數(shù)，業(yè)主委員會可以延長回收選票時間。需要延長回收選票時間的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將延期決定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，公示不少于7日。公示期滿后，應(yīng)告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在回收選票延長期內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)積極發(fā)動未投票的業(yè)主參與投票。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，必須符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，業(yè)主和代理人應(yīng)當(dāng)簽訂《業(yè)主參加業(yè)主大會委托書》，代理人持業(yè)主委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決，委托書應(yīng)載明委托內(nèi)容、委托期限、委托權(quán)限等內(nèi)容。

選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

四、新一屆業(yè)主委員會成立

（一）公示表決結(jié)果

業(yè)主委員會將業(yè)主大會的投票表決結(jié)果、新一屆業(yè)主委員會名單在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示，采用書面征求意見形式的，應(yīng)將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于30日，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。

表決結(jié)果的公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號和專有部分面積，業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權(quán)意見，全體業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

（二）復(fù)查表決結(jié)果

在表決結(jié)果公示期間，業(yè)主要求復(fù)查表決結(jié)果的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

業(yè)主要求查驗(yàn)表決票的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主本人的表決票供其查驗(yàn)。業(yè)主本人查驗(yàn)表決票，應(yīng)當(dāng)持本人身份證和有效房產(chǎn)證明申請；業(yè)主委托他人查驗(yàn)表決票，委托人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主出具的書面委托書，業(yè)主本人的身份證和有效房產(chǎn)證明申請。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

業(yè)主委員會應(yīng)將業(yè)主投表決票選票及召開業(yè)主大會的相關(guān)資料妥善保存。

（三）推選業(yè)主委員會主任、副主任及業(yè)主委員會分工

新一屆業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，推選產(chǎn)生主任1人，副主任1～2人，以及其他職責(zé)人員。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起3日內(nèi)，將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

（四）備案

新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料（一式兩份）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理備案手續(xù)：

1.《江門市業(yè)主委員會備案申請表》；

2.《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

3.業(yè)主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結(jié)果；

4.業(yè)主委員會委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況、分工安排；

5.其他資料。

物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出《業(yè)主委員會備案回執(zhí)》。

新一屆業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

（五）刻制印章及對印章的管理和使用

新一屆業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)。

新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會的決定使用業(yè)主委員會印章。

五、業(yè)主委員會委員的終止和遞補(bǔ)

業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

附件：1.《江門市業(yè)主委員會換屆選舉流程圖》

2.《關(guān)于業(yè)主委員會換屆選舉的倡議》

3.《關(guān)于自薦（推薦）業(yè)主委員會委員候選人的通知》

4.《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》

5.《業(yè)主委員會委員候選人推薦表》

6.《業(yè)主代表（業(yè)主委員會候選人）承諾書》

7.《關(guān)于召開業(yè)主大會的通知》

8.《選舉業(yè)主委員會委員選票》

9.《業(yè)主參加業(yè)主大會委托書》

10.《       小區(qū)業(yè)主委員會選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書》