相關政策：開平市人民政府關于印發開平市“三舊”改造實施意見的通知

一、出臺背景

為加快推進“三舊”改造工作，自2016年以來，廣東省人民政府、原廣東省國土資源廳先后出臺了《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96 號）、《關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規〔2018〕3 號）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）等一系列“三舊”改造政策文件。新的政策文件在規劃管理制度、公益性用地落實、審批職權調整、超標“三地”處理、地價計收及供地方式、整體成片連片改造、拆遷“釘子戶”問題等方面都提出了新的內容與規范管理要求。而我市市府辦自2010年印發《開平市“三舊”改造實施意見（試行）》（開府〔2010〕7號）（下文簡稱“原實施意見”）至今，近十二年間“三舊”改造政策基本處于停滯階段，現行的《實施意見》與省最新政策內容已明顯脫節。因此，亟需對現行《實施意見》內容進行修訂與細化，以便充分釋放最新“三舊”改造政策紅利，推進我市“三舊”工作開展實施。

二、起草依據及過程

（一）起草依據

《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城鄉規劃法》（中華人民共和國主席令第74號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《國土資源部關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）、《廣東省農村集體經濟組織管理規定》（廣東省人民政府令第189號）、《廣東省關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知意見》（粵府〔2016〕96號）、《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《廣東省行政機關規范性文件管理規定》（廣東省人民政府令第93號）、《江門市市區“三舊”改造實施辦法》（江府〔2021〕13號）、《開平市“三舊”改造實施意見（試行）》（開府〔2010〕7號）。

（二）起草過程

通過征求意見、網上公示、組織聽證、局黨組會議審定、市司法局審查、市常務會討論等程序，我局對《實施意見》進行了不斷修改完善，最終形成了送審稿按程序報批。

三、政策框架內容

《實施意見》共十章節（含附則），42條款，具體內容如下：

第一章總則包括五條條款內容。本章主要明確了《實施意見》的制定依據及原則、“三舊”改造概念及適用范圍、“三舊”組織架構與部門職責、“三舊”改造項目分類等內容。

第二章標圖入庫包括兩條條款內容。本章主要明確了標圖入庫應滿足的相關規定及標圖入庫動態管理等內容。

第三章規劃管控包括六條條款內容。本章主要明確了“三舊”改造項目規劃體系、“三舊”改造專項規劃和年度實施計劃的編制與審批、項目預申請的條件流程、改造方案的編制與審批、公益性用地移交標準與程序等內容。

第四章分類實施改造包括三條條款內容。本章主要明確了舊城、舊村、舊廠的改造模式與改造流程等內容。

第五章用地處理包括三條條款內容。本章主要對開平的用地審批進行調整完善，包括集體土地完善轉用、征收手續，國有土地完善轉用手續，辦理集轉國手續，三地及其他用地轉用、征收手續，違法用地處理與處罰標準，供地方式等內容。

第六章地價計收與分配包括四條條款內容。本章主要是明確了舊城、舊村、舊廠三大改造類型不同供地方式的土地出讓價計收標準和收益補償標準。

第七章鼓勵扶持措施包括九條條款內容。本章主要是在省市政策文件的基礎上，從鼓勵土地成片連片開發、簡化規劃調整程序、鼓勵實施微改造、支持優先審批、加大經費保障、稅費優惠、金融扶持、歷史文化保護、行政司法保障等多方面，制定了多樣化的鼓勵扶持措施。

第八章項目監管包括四條條款內容。本章主要明確了“三舊”改造項目監管協議、“三舊”改造項目退出機制、“三舊”改造資金監管制度以及實行信息全流程公開等內容。

第九章法律責任包括兩條條款內容。本章主要明確了改造主體、“三舊”管理部門及其工作人員的法律責任等內容。

第十章附則包括四條條款內容。本章主要明確了《實施意見》的用語含義、與其他政策的銜接過渡、實施期限、解釋責任等內容。

相比原《實施意見》，本《實施意見》內容存在以下九大變化：

一是標圖入庫規定更加明確；二是“三舊”改造管理流程體系更加規范；三是“三舊”改造規劃管控體系更加完善；四是公益性用地落實更有保障；五是舊城、舊村、舊廠改造流程更加具體；六是歷史用地手續處理措施更加優化；七是地價計收標準更加優惠、收益分配更加合理；八是“三舊”改造批后監管機制更加健全；九是“三舊”改造支持措施更加全面。

四、重點內容解讀

一是建立職能架構，明確部門職責分工。為了更好地統籌推進全市“三舊”改造工作，保障“三舊”改造工作順利開展，《實施意見》提出成立由市長任組長的“三舊”改造工作領導小組，同時明確市自然資源部門、市發展和改革部門、市住房和城鄉建設部門、市科工商務部門、市財政部門、市稅務部門、市農業農村部門、市文化廣電旅游體育部門、市城市管理綜合執法部門、市司法行政部門、各鎮（街）政府等部門的“三舊”改造工作職責。

二是規范“三舊”改造常態化全流程管理。為加強常態化管控以及項目實施監管，增加“項目預申請”、“實施監管”兩個環節，確定“標圖建庫——年度實施計劃——項目預申請——改造方案——實施監管”五層管理流程體系，使“三舊”改造流程更加規范。

三是明確項目申請的改造面積要求。為保障“三舊”改造用地的完整性及成片連片，避免改造地塊過于零碎，明確提出預申請的項目改造面積原則上不得低于10畝。若項目面積小于10畝但確需實施改造的，則由市人民政府按照“一事一議”原則進行充分論證后研究確定。

四是完善規劃體系，簡化規劃調整程序。為確保舊改項目能在規劃指引下有序實施，突出規劃引領作用，補充并明確對于涉及國土空間詳細規劃（控規）未覆蓋或者調整的項目，需開展控規編制或調整論證后，才可按控規規劃設計條件繼續推進“三舊”改造項目的程序。其中，對于改造后為工業用途的“改工”項目，確需調整規劃指標，可以通過規劃條件論證出具規劃設計條件，無需調整控制性詳細規劃。

五是優先保障公益性用地供給，促進城市形象提升。對涉及將工業用地改變為其他經營性用地的自行改造項目應將不低于該項目用地總面積15%的土地無償移交政府用于公益性項目建設。對公益性用地移交不足的，可補繳與應當移交用地等價的土地價款，或通過按比例折抵無償移交公益性項目建筑面積；對于超出情況的，由政府有償收回或用于與“工改居”項目聯動改造。

六是明晰三類舊改項目的實施路徑，分類推進“三舊”改造。分別明確舊城、舊村、舊廠項目的改造模式，包括政府主導、自行改造、合作改造；分別明確舊城、舊村、舊廠項目的具體改造流程，包括項目前期準備階段、方案編制階段、方案審批階段、批后實施階段四大階段的具體內容與要求。其中，土壤污染調查環節調整前置到前期準備階段的標圖建庫環節同步開展，避免項目開展到后期因土壤環境調查結果不達標而擱置的情況；明確規定改造后涉及住宅功能且以協議出讓方式供地的改造項目，項目原權利人需按相關要求聯動完成相應規模的“工改工”、“工改公”或者“工改農”，因客觀原因無法實施聯動改造的，允許原土地權屬人繳納貨幣抵扣款。

七是歷史用地手續處理措施更加優化。依據《廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》，明確規范各類用地報批手續。同時，對于違法用地的處理，明確了違法用地處理的時間范圍界定及罰款標準。

八是調整土地增值收益分配機制，使地價計收與補償更加合理。明確不同改造類型的地價收益分配比例。其中，對于“工改工”項目類型，采用協議出讓的，工業用地提高容積率，不改變用途且不延長使用年限的，不需補繳地價；采用公開出讓的，按公開市場交價計提相關費用后全額補償給原權利人（含村集體），加大對“工改工”的支持力度。

九是制定多樣化的鼓勵扶持措施，充分釋放政策紅利。在省市政策文件的基礎上，從鼓勵土地成片連片開發、簡化規劃調整程序、鼓勵實施微改造、支持優先審批、加大經費保障、稅費優惠、金融扶持、歷史文化保護、行政司法保障等多方面，架構更全面的鼓勵扶持措施體系，充分釋放政策紅利。其中成片連片開發措施就包括允許通過房地產權轉移到單一主體實施改造、國有和集體土地打包出讓統一改造、土地調整置換、“工改工”項目土地混合開發等多種手段。

十是強化行政司法保障，解決拆遷“釘子戶”難題。對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批準的全面改造項目，原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見，原權利主體可通過申請政府裁決以及強制執行等手段要求限期搬遷。

十一是健全“三舊”改造批后監管機制。為加強“三舊”改造事中事后監管，健全監管機制，《實施意見》明確了“三舊”改造的項目監管協議與退出機制。除由政府組織實施的改造項目外，其他項目均應在項目改造方案報市人民政府批準后，由各鎮人民政府（街道辦事處）與項目實施主體簽訂實施監管協議。對未按時限及協議要求實施改造的，則依法依規追究相應責任。

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