江門市跨行個人二手住房“帶押過戶”

貸款業(yè)務(wù)操作流程自律指引

 第一章  總則

 第一條 本操作指引中的跨行個人二手住房“帶押過戶”貸款跨行業(yè)務(wù)是指買賣雙方交易房產(chǎn)為原貸款銀行存量個人住房貸款抵押物，賣方經(jīng)原貸款銀行同意，在不結(jié)清原貸款的情況下辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，買方向新貸款銀行申請“帶押過戶”貸款，新貸款銀行的貸款審批通過后，辦理不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、抵押變更登記及不動產(chǎn)權(quán)二次抵押登記，待房產(chǎn)完成過戶并辦妥買方貸款抵押登記手續(xù)、不動產(chǎn)登記證明后，將貸款資金發(fā)放至原貸款銀行指定資金監(jiān)管賬戶。個人二手住房貸款資金到位后，原貸款銀行須先結(jié)清存量貸款再釋放剩余資金至賣方的指定賬戶。本操作流程指引僅適用于跨行商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)。

 第二條 跨行個人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)遵循以下原則:

（一）全程管理原則。辦理過程中嚴格監(jiān)控個人二手住房交易各個環(huán)節(jié)，密切跟蹤交易房產(chǎn)過戶、抵押登記變更、關(guān)聯(lián)貸款提前還款手續(xù)等環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)處理進度及時效。嚴格貸款放款管理，加強資金聯(lián)動控制。

（二）實質(zhì)風控原則。一是嚴防個人二手住房虛假交易風險。在貸前調(diào)查審查環(huán)節(jié)，加強對交易真實性、有效性的把關(guān)，認真審核交易背景、房屋買賣合同信息，以防止虛假交易騙貸行為。二是加強對交易房產(chǎn)狀態(tài)核查。在受理個人二手住房貸款申請前，銀行應(yīng)認真查詢交易房屋的狀態(tài)，重點核實交易房屋權(quán)屬的有效性，是否存在糾紛、被查封等情況。三是加強對買賣交易雙方的信用狀況、償債能力審查，防范貸款資金被挪用、凍結(jié)風險。

 第二章  業(yè)務(wù)辦理流程

 第三條 申請?zhí)崆斑€款和申請貸款

（一）賣方向原貸款銀行申請?zhí)崆斑€款和跨行辦理“帶押過戶”，查詢提前還款余額及相關(guān)費用并出具相關(guān)資料，原貸款銀行原則上在七個工作日內(nèi)反饋受理結(jié)果。

（二）買方向新貸款銀行申請個人二手住房按揭貸款，并提交所需資料。

（三）新貸款銀行獲取原貸款銀行指定的資金監(jiān)管賬戶戶名及賬號，用于發(fā)放買方的購房貸款，并優(yōu)先償還賣方在原貸款銀行的貸款本息及相關(guān)費用（監(jiān)管賬戶信息在原貸款銀行出具的“帶押過戶”同意書上備注）。

（四)新貸款銀行在資料齊備后，依據(jù)各銀行個人二手住房貸款相關(guān)制度原則上在五個工作日內(nèi)完成審批貸款，并出具《同意貸款書》。

第四條 首期款監(jiān)管

落實首期款監(jiān)管。買方向新貸款銀行提供首期款資金支付能力作為個人二手住房貸款審批依據(jù)。貸款審批后，買賣雙方攜帶新貸款銀行出具的《同意貸款書》到原貸款銀行辦理首期款監(jiān)管，原貸款銀行在材料完備的前提下，原則上三個工作日內(nèi)辦妥首期款監(jiān)管手續(xù)。

第五條 簽訂跨行個人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)協(xié)議文本，包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）買方簽署知曉賣方貸款未結(jié)清，過戶后房產(chǎn)仍將為賣方貸款承擔抵押擔保的聲明。

（二）賣方承諾房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先償還其在原貸款銀行的貸款，同意貸款發(fā)放至原貸款銀行資金監(jiān)管賬戶歸還貸款，剩余資金劃入賣方約定賬戶。

（三）當關(guān)聯(lián)貸款的借款人并非售房人時，還須取得關(guān)聯(lián)貸款借款人同意提前歸還貸款的書面材料。

（四）原貸款銀行和新貸款銀行間需明確相關(guān)權(quán)利、義務(wù)的其他協(xié)議。

各方在跨行個人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)中所享有的權(quán)利和需承擔的義務(wù)，以各方簽訂的“帶押過戶”相關(guān)協(xié)議文本的具體約定為準，具有法律效力。

第六條 提取權(quán)證

原貸款銀行收到新貸款銀行出具的《同意貸款書》后，原則上十個工作日內(nèi)提取不動產(chǎn)權(quán)證、他項權(quán)證。

第七條 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押變更登記及二次抵押

“帶押過戶”所需資料備齊后，原則上三個工作日內(nèi)，買賣雙方聯(lián)合銀行到不動產(chǎn)登記部門辦理合同網(wǎng)簽備案手續(xù)，并向稅務(wù)部門申報納稅后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶、抵押變更登記及登記新貸款銀行抵押權(quán)(二次抵押)。

第八條 貸款發(fā)放及歸還

（一）原則上新貸款銀行在核實符合本行個人二手住房貸款相關(guān)制度的前提條件當天，須按照四方之間的約定放款，收款賬號為原貸款銀行指定資金監(jiān)管賬戶，放款處理時做好附言備注，附言內(nèi)容包括但不限于借款人姓名等信息。

（二）原貸款銀行在收到貸款資金后原則上當天結(jié)清貸款本息及相關(guān)費用后,將首期款及剩余款項退至賣方指定賬戶，原則上在十五個工作日內(nèi)注銷原抵押權(quán)登記。

第三章  業(yè)務(wù)風險點及防控措施

第九條 業(yè)務(wù)風險點。跨行個人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)主要面臨交易、操作、監(jiān)管資金、抵押物被查封等風險，具體如下：

（一）虛假交易欺詐風險。

（二）業(yè)務(wù)操作風險。跨行個人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)涉及賣方（售房人）、買方（購房人）兩筆貸款，業(yè)務(wù)辦理過程涉及過戶、抵押登記變更、結(jié)清售房人貸款等操作環(huán)節(jié)，流程較復(fù)雜，業(yè)務(wù)辦理過程中存在一定操作風險。

（三）監(jiān)管資金被查封風險。購房人如果存在第三方債務(wù)、法院訴訟、司法案件等外部風險，并主動向法院表明在銀行有一筆監(jiān)管資金，監(jiān)管資金將存在被法院查封的可能性。此外，在售房人貸款結(jié)清之前，售房人所售房屋如果涉及第三方債務(wù)、法院訴訟、司法案件等外部風險，并主動向法院表明在銀行有一筆監(jiān)管資金，監(jiān)管資金同樣存在被法院查封的風險。

（四）抵押物被查封風險。跨行個人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，原貸款銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達成的風險，如包括但不限于：新貸款銀行在房屋過戶并辦妥抵押權(quán)登記后，房產(chǎn)存在法律糾紛被第三方查封，或買方因征信變化等情況引致新貸款銀行不能發(fā)放貸款，導(dǎo)致雙方交易最終未達成，造成原貸款銀行抵押權(quán)懸空的風險。

第十條 風險防范措施。針對以上風險點，為進一步規(guī)范業(yè)務(wù)的操作，有效防范貸款風險，在嚴格執(zhí)行個人二手住房貸款有關(guān)管理規(guī)定的前提下，風險防控措施包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）嚴防個人二手住房虛假交易風險。在貸前調(diào)查審查環(huán)節(jié)，加強對個人二手住房交易真實性、有效性的把關(guān)，認真審核交易背景、房屋買賣合同信息，以防止虛假交易騙貸行為。

（二）加強房產(chǎn)交易過程中的監(jiān)控核查。在受理個人二手住房貸款申請前，新貸款銀行應(yīng)認真查詢交易房屋的狀態(tài)，重點核實交易房屋權(quán)屬的有效性，是否存在糾紛、被查封等情況。新貸款銀行如需原貸款銀行配合核查相關(guān)事項，原貸款銀行在職責范圍內(nèi)必須無條件予以協(xié)助。

（三）防范貸款資金被挪用、凍結(jié)風險。一是查詢買賣雙方是否存在涉案涉詐等風險。二是加強對貸款資金監(jiān)測和監(jiān)管，如四方同意，可以協(xié)議商定引入其他風險緩釋措施。三是密切關(guān)注個人二手住房交易各環(huán)節(jié)，原貸款銀行和新貸款銀行必須加強溝通協(xié)調(diào)，督促買賣雙方盡快完成產(chǎn)權(quán)過戶和完成正式抵押登記手續(xù)，切實防范外部風險。

（四）防范抵押權(quán)懸空風險。雙方銀行可結(jié)合實際增加抵押、質(zhì)押或采取其他風險緩釋措施，保障銀行資金安全，防控業(yè)務(wù)風險。

第四章  附則

第十一條 本指引由江門市銀行同業(yè)公會負責解釋。

第十二條 本指引是對跨行個人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)的探索，各銀行應(yīng)按照法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)制要求，結(jié)合實際操作流程進一步優(yōu)化完善。

第十三條本指引2023年1月11日經(jīng)江門市銀行同業(yè)公會全體會員大會審議通過。

附件：

1.業(yè)務(wù)流程圖.docx

2.江門市個人二手住房“帶押過戶”抵押變更協(xié)議.docx

3.《     》的補充協(xié)議.doc

4.同意貸款書.docx